Para reanimar o arrendamento urbano seria suficiente conceber um novo regime, compatível com o modelo de mercado; mitigar as consequências sociais decorrentes da sujeição dos actuais arrendamentos às regras do mercado; conseguir a reabilitação dos prédios degradados (o que não basta para recuperar áreas urbanas); desbloquear o mercado do arrendamento; e estabelecer um novo quadro fiscal para os prédios devolutos. Estas tarefas como que se imbrincam umas nas outras, mas há entre elas uma certa hierarquização lógica. O novo regime será mais do mesmo se não se alicerçar num mercado que funcione menos mal - e quase nada mudará se a tributação dos "devolutos" continuar como hoje. A reabilitação de prédios degradados só terá a ver com as restantes questões se o legislador persistir em fazer recaír sobre os senhorios parte substancial das medidas destinadas a mitigar o choque da transição. Sem um mercado de arrendamento minimamente líquido poucos serão os senhorios a efectuar obras de reabilitação, por não verem claramente qual seja o retorno do seu investimento. E não perderão por esperar, o que chama a atenção para a fiscalidade dos "devolutos". Mas, como tributar com equidade os "devolutos", se faltarem as referências que só o mercado dá? A solução passa, pois, por um mercado com liquidez e pela tributação dos prédios devolutos. Percorrendo o novo pacote legislativo o que salta à vista é que o nosso legislador, descrente do mercado, optou pela burocracia - e ignorou por completo a vertente fiscal.
A migração para um novo regime dos arrendamentos celebrados depois de 1990 nunca colocará dificuldades de maior: os de prazo certo transitam quando sejam renovados - o que não fere a vontade das partes. Os de prazo indeterminado poderão fazê-lo logo na 2ª data aniversária subsequente à entrada em vigor do novo regime - ficando assim equiparados à modalidade anterior, com um período de adaptação de 18 meses, em média. Nenhum choque social se espera - nem é de crer que estes senhorios tenham especial interesse em deixar os seus prédios devolutos. A reabilitação destes prédios, ou a legalização daqueles que não disponham de licença de utilização, deverá posseguir em paralelo - sem que as vicissitudes do arrendamento sirvam de justificação para nada fazer. O grande obstáculo, tanto para senhorios como para inquilinos, estará apenas na ausência de um mercado de arrendamento a que uns e outros possam recorrer para alterar o status quo.
O que torna os contratos anteriores a 1991 num problema bicudo é o facto de se presumir que muitos dos respectivos inquilinos não estão em condições de viver pelas regras do mercado - e poderem ficar sem tecto de um momento para o outro. Há aqui, porém, três situações que, em boa verdade, nada têm em comum: a do inquilino em situação de carência (isto é, sem dinheiro para pagar a renda de uma casa adequada ao seu agregado familiar); a do inquilino solvente que habita numa zona valorizada e que teme não poder suportar a renda que outrém esteja na disposição de pagar por essa casa; e o inquilino solvente que gostaria de continuar a dispor do acréscimo de poder de compra que as rendas baixas lhe tem proporcionado. Naturalmente, só o primeiro carece de apoio. Quanto aos restantes, não se vê porque tenham de ser os seus actuais senhorios a custearem-lhes a comodidade por mais uns anos. Aliás, o drama da explosão das rendas por faltarem casas para arrendar deve estar ligeiramente exagerado. Num primeiro momento, o que haverá é uma redistribuição das actuais casas arrendadas pelos actuais inquilinos (logo, nem deficit, nem superavit). Existe, hoje, um stock de casas para arrendar relativamente importante (logo, excesso de oferta). Não devem ser poucas as casas hoje ocupadas apenas porque têm rendas insignificantes - e que ficarão devolutas mal as rendas subam (mais oferta). Enfim, o realojamento dos inquilinos insolventes libertará umas quantas casas mais. Deficit, a haver (e suspeito que haja) é na oferta de habitação social - e no OGE, que terá de suportar também a subsidiação dos inquilinos que se encontrem em situação de carência. Feitas as contas, o que o legislador teria de resolver nem era tanto assim. Teria de descrever as condições de acesso à habitação social e ao subsídio de renda, o que ele fez tant bien que mal. Teria de criar o mercado de arrendamento, aproveitando para tal o período de transição. E teria de introduzir um regime fiscal para os "devolutos". Quanto ao resto, a equação orçamental transcendia-o, como bem se compreende - e a recuperação dos prédios degradados era, e é, um problema completamente à parte.
O regime fiscal dos "devolutos" admite duas soluções, ambas baseadas no mercado. Uma (a que eu prefiro), agrava em crescendo o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) que recai sobre prédios devolutos, sempre que se verifique um deficit de oferta de habitações para arrendar nesse município - agravamento que desaparece se a situação for de excesso de oferta. A outra, presume para os prédios devolutos um rendimento colectável, segundo as referências do mercado, mal se registe um deficit de oferta - presunção que igualmente desaparece se o mercado entretanto se inverter. Essencial é que exista em cada município uma Bolsa Municipal de Habitação (BMH-acessível via Net) que ponha em contacto directamente, ou através de Agentes, a oferta e a procura de habitações. E só os "devolutos" registados em BHM beneficiariam da possível suspensão da sobrecarga fiscal, conforme indiquei. Estas BMH são a base do mercado do arrendamento e, uma vez constituídas, permanecem activas indefinidamente (o que torna algo redundante a tradicional prática dos escritos nas janelas). O período de transição corresponderia, naturalmente, ao tempo necessário para constituir, "carregar" e pôr a funcionar as BMH - um processo que nada tem de burocrático (afinal, o carregamento é feito pelos interessados). Mesmo assim, prevejo que alguns dos actuais senhorios (o Estado?) não disponham, nem do dinheiro, nem da expertise necessários para proceder às obras de reabilitação e gerir o seu investimento em ambiente competitivo. Como é de presumir, também, que haja quem esteja interessado em investir no mercado do arrendamento, mas não possua, ou não queira empatar a totalidade dos capitais que a compra de uma casa exige. A solução passa por fundos de titularização cotados, cujas unidades de participação os senhorios poderiam realizar em espécie, mediante a entrega de fogos de sua propriedade. Estes fundos oferecem, entre outras, as seguintes vantagens: custos de intermediação comparativamente baixos, custos de transacção insignificantes e custos de capital próximos das melhores taxas que se formem nos mercados financeiros.
Seja com o nóvel pacote legislativo, seja com a solução que preconizo, haverá sempre lugar a dois processos de grande amplitude e com implicações macroeconómicas evidentes: a redistribuição de rendimentos que acompanha as novas condições de arrendamento e a redistribuição da propriedade imobiliária. Processos que têm de ser cuidadosamente articulados para que senhorios, inquilinos e investidores possam negociar em pé de igualdade, longe de incursões oportunistas - e isso aconselha alguma condescendência no tratamento fiscal da transmissão da propriedade de habitações para arrendar. Poderia ser este o papel do Instituto Nacional de Habitação, em complemento do regime fiscal dos "devolutos": regular as BMH, supervisioná-las, promover a constituição de fundos de titularização e incentivar outros a fazê-lo, também.

A. Palhinha Machado
Consultor Financeiro
Outubro de 2004
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